覆盆子

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ldquo不上地铁rdquo先 [复制链接]

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买房子,地段是一个会重点考量的因素。

地段的本质就是配套。住在一个发展相对成熟,配套完备的区域,带来的生活便利性和舒适性是不言而喻的。

公交、地铁、商业、银行、医院和学校等等这些配套,都是可以用钱解决的。

话虽如此,很多时候却不是钱的问题,而是凭什么做的问题。

如果不是为了连接天河机场,我想2号线是不会往北延伸那么多的,所以我们会看到,2号线机场线那一段的站间距平均在3公里以上,远大于市区内——荒郊野外的实在是没必要密集设置站点。

像地铁这样的配套,有时候是为了起到筑巢引凤的开发先导作用,表明zf落实规划的决心,

虽然有助于一个区域的发展成熟,它不能表明一个区域现在的成熟度。

即使有了地铁,在这里买房,依然要做好长期坚守的准备。

但是,有一项配套,它却能直观的反映一个区域的成熟度,那就是学校。

学校一定是先有人口基础,再规划建设。

哪怕是光谷这样经济和产业发展迅猛的区域,也不能例外。不然为啥光谷非要到今年才火急火燎的一口气建5所小学,还扩建了3所?

前不久,住建部发布的最新《城市居住区规划设计标准》正式开始施行。其中对于居住区配套设施的设置有非常明确的规定和要求。

我们要先理解官方语境中“应”、“可”和“宜”在严格程度上的巨大差别。

“应配建的项目”和“应独立占地”的中小学校,是所有配套中要求最高的。

另外就是关于“十五分钟生活圈居住区”和“十分钟生活圈居住区”的定义,转换到人口上分别是“居住人口规模为-人”和“居住人口规模为-人”。

中小学的设立,意味着区域内有大量的居民。

有了人气,任何配套,都可以期待。哪怕不在规划内,也不管多偏远,倒逼出一个城市副中心都有可能。

我们说武汉进入“四环元年”,三环外的土地成了开发商们追逐的热点。对于许多重仓三环外的开发商,最难的不是如何把房子卖出去,而是如何让这里更有人气。

否则,就会变成“人等配套,配套等人”的恶性循环。

从这个角度来看,有一些区域的成熟度,就打破了我们的固有认知,比如说白沙洲青菱板块。

与三环外很多区域“先上地铁”的思路不同,这里居然先把武珞路小学分校和华师附属中学给建起来了。

武珞路小学在武昌的小学中,教学水平是相当优秀的。之前通过“一校三区”的办学格局,就是想通过武珞路小学开设分校,提升洪山区整体教育水平。

这次在青菱设置分校,目的也是一样。

而华师附属中学的牌子,名气已经不局限在武汉之内,有这几个字打底,也就不用多说了。

如此高质量的教育资源,青菱的画风与很多三环外的区域是完全不一样。

归根到底就是区域内的居民数量大。

为什么这里会这么多人?

01

后湖、南湖、四新和白沙洲,都是武汉城市化进程中诞生的“睡城”。

做“睡城”,是一种无奈。在每年人口净流入几十万的城市,想通过旧城改造来承接,没有哪个城市做得到。

成本太高、速度太慢,社会矛盾太大,在一片白纸的外围承接,是最经济合理的选择。

“睡城”就是承接主城区、商务区外溢的购房需求,是大城市特有的产物。

“睡城”的开发模式很简单,土地快速出让,开发商快速开发、销售,买房人快速入住。特点就是容积率很高,人口密度比较大。至于配套?背规划那是置业顾问的基本功。

以前,白沙洲三环内的开发也是如此。

当白沙洲的开发扩张到三环外,进入青菱板块的时候,这里的城市化进程不再是“睡城”模式主导,黄家湖大学城的出现成了最大的变数。

武汉科技大学、湖北中医药大学、武汉工商学院等多所高校在这里落地生根,聚集好几万师生,再加上教育产业链上的人口以及本地居民,这样一个庞大的居住区是任何规划制定者都不能无视的,各项配套必然会向这里倾斜。

事实也是如此,原本规划到南三环为止的5号线,最后就决定延长到大学城。

虽然现阶段还有一些不足,但是至少避免了“配套等人,人等配套”尴尬,青菱这样的先天基础就领先太多了。尤其是刚需群体,对于孩子的教育问题可能还会看的更重要一些。

所以,青菱的项目销售情况都还不错的,推盘节奏很快,像鄂旅投书院世家这样紧挨着武珞路小学分校和华师附属中学的项目,它的高层产品在年就卖的特别好。

现在的青菱板块要感谢大学城,以后还会感谢军运会。

军运会带给武汉的变化大家应该已经能感受到了。武汉现在沿着主干道的建筑,外立面都已经做了美化,城市面貌变得更加整齐漂亮。

而黄家湖的军运村又将会是向世界展示武汉形象的一个非常直观的窗口。无论是基础设施的打造、地铁规划的推进还是城市界面的更新,在今后的至少一年之内,这里都会是武汉建设的重点区域。

白沙洲青菱板块在未来还会继续提升。

年7月,洪山区召开"青菱·西岸"项目招商推介会。

项目位于青菱高科技产业园,城市三环线与四环线之间,与黄家湖大学城隔湖相望,周边被高科技产业园区环绕,并设有住宅、教育配套区。

根据初步规划,"青菱·西岸"总体分为三大部分:属于商业(商务)区的"云帆街",属于生态旅游发展区的西岸生态旅游区和长江湿地景观带。

不少开发企业将该项目与连接沙湖与东湖的"汉街"比较,其总体量还在汉街之上。

如此大规模的城市级项目放到这里,当然不只是因为这里有足够的土地供应。

02

在这个潜力和供应都很大的区域,目前市面上基本都是高层产品。

对于区域而言,这是好事,有助于快速提升区域的人口密度。

但是对于购房者,就会有产生选择上的困难。除了价格因素很直观,要他们做产品力细节上的比对,实在有些强人所难。

鄂旅投书院世家的标签就很突出了——城市别墅。

在刚需板块,高层产品的环抱之下,做别墅似乎是件很别扭的事。但是这恰恰构成了“城市别墅”所需要的要素。

鄂旅投书院世家位于洪山区,是武汉的七大主城区之一。项目周边交通路网发达,距离武昌中心约30分钟车程,通过多座过江大桥,又能快速通达汉口汉阳。

目前凭着大学城和周围小区聚拢的人气,周边已经有了9万方的商业综合体东澜岸广场和大学生休闲主题步行街园艺文化街。

相信在未来还会有很大提升。

另外,大学城带来的另一个好处就是医疗方面的保障,像武科大、中医药医院,都可以为区域内提供医疗卫生服务。

教育配套则是书院世家非常突出的优势。除了自带的幼儿园,一墙之隔就是武珞路小学分校和华师附属中学(即将签约),这样的教育配套放在整个白沙洲,也少有项目能比得上。

在“城市”生活形态打造上,鄂旅投书院世家还是不错的,在未来,区域内的大量人口还会给这里带来更大的配套提升。

在“别墅”生活上,鄂旅投书院世家则亮点更多。

项目紧邻青菱湖,将来沿湖会打造一个湿地公园,据说会以东湖绿道为模板。整个墅区,做了一个台地式设计,比周围要高出2-3米,保证了墅区的独立性和私密性。

书院世家别墅遵循赖特建筑“活”的观念和整体性,在最初的规划设计中便考虑与周边生态相融合。

别墅道路旁的大树,春夏香樟芬芳、秋冬栾树静美;灌木搭配则是春日春鹃、夏日栀子、秋日火焰南天竹、冬日常绿灌木。

道路环线景观中,利用双拼别墅区周边较大的种植空间重点打造精致组团,不仅实现最佳的景观视野,同时便于别墅区和高层区的分组团管理。

建筑的外立面采用了传统的三段式设计,立面颜色沉稳,厚重踏实,强调与自然的和谐共存。在屋顶处理上采用赖特经典的缓屋顶、大挑檐,使建筑看上去庄重内敛。四面缓斜坡屋顶、深出挑屋檐、大量水平线元素的运用,表现出空间的内外连续。

书院世家别墅产品只有双拼和联排,每一户都有独立的私家庭院。其中联排别墅是主力产品,由中间套的㎡和边套的㎡户型组成;双拼别墅数量很少,只有18套,都是㎡的户型。

书院世家别墅产品最大的特点就是赠送面积多,改造的空间非常大。我们以㎡的户型来重点讲解。

㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

图中,从左到右分别是1、2、3楼。

整体上采用了退台式设计,保证了2楼和3楼都有较大的屋外活动空间。

所有室外空间,又可以做一个封闭式的改造。

1楼的客厅是一个6米挑高的设计,单纯作为客厅使用,空间感十足,很大气。如果把这里隔出一层,则可以和2楼的书房合并成一个套房,3个套房在同面积段的高层产品是几乎无法实现的。

位于整户中部,贯通3层的天井既可以作为电梯井,也可以选择性地封进来,1楼作为半开放庭院,2、3楼则变成室内空间的扩展。

改造之后,㎡户型最大的使用面积可以增加一倍。

㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

平由于是边户产品,可以三面采光,院子的面积也较大。改造后,最大赠送面积约㎡,使用面积约㎡(不含花园)。

㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

㎡户型,改造后使用面积最高可达㎡(不含花园)。

用学校背后的居民数量来衡量区域的成熟度是一个很隐性的方式。这也使得目前的青菱区域的价值是被一定程度低估的。

随着武昌中心城区的供应趋零,购房需求的外溢已是必然。

潜力区域的稀缺产品,对于改善需求,是一个很有前瞻性的选择。

有一些朋友总跟哥咨询买房问题

那你看下面图

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